29-Sep-2017 黃健平:開源節流 開拓物業管理新空間

《今日華人》雜誌入編稿:

黃健平:開源節流 開拓物業管理新空間

文 / 程 晨

俗話說,安居樂業,安居才能樂業
物業管理則是安居不可缺少的一部分
黃健平先生入行已三十多年,經驗豐富
他見證了香港物業管理行業的發展變化
而作為香港物業管理聯會會長,責任重大
他多年來,團結業界,為業界發聲,建言獻策
作為行業的代表之一,他心系行業健康發展
他始終以業界利益為上,為業界求進步、謀福祉
團結業界,致力行業更好的發展

物業管理既是房地產經營管理的重要組成部分,又是現代化城市管理的重要一環,事關千家萬戶,直接影響著社會、經濟、環境等各方面的效益。因而,發展物業管理具有十分重要意義。
九年前,香港政府加強物業管理專業,開始探討擬定物業管理服務條例草案。“當時香港約有900家物業管理公司,規模大小不一。其中以地產發展集團屬下的物業管理公司為代表的大公司,要求香港同內地一樣實行分級發牌制度。這對於中小型物業管理公司來說,是既不公平的。”黃建平介紹香港物業管理聯會成立的背景時說道,“我們覺得應該發出聲音,也讓政府聽聽中小物業管理公司的想法。”
在這個情況下, 2009年,20位業界同仁凝聚在一起,成立了香港物業管理聯會,目的是替中小型物業管理公司爭取權益,並成功向政府刪除了標籤成分很重的管理公司分級發牌制度。
時至今日,近八年時間過去了,據黃健平先生介紹,聯會以吸引了150多位公司會員,聯屬會員涵蓋清潔服務、消防工程、維修、園藝顧問等物業管理相關領域。2015年,黃健平先生被推選為會長,他希望能在積極發展會務的基礎上,每年新增會員10%。
黃健平先生在第四屆執行委員會就職典禮致辭時分析說:“2015年《物業管理服務條例》三讀通過,這與已通過的“最低工資”“標準工時”“撤銷強積金對沖”等議題,勢必另現時高企不下的物業管理成本進一步上升,不但加重業主們管理費的開支負擔,更令各管理公司營運者面臨巨大壓力以確保產業管理賬項財政健全。”聯會的職責也逐漸延伸至為會員開源節流,創造商機。

回歸前後香港與內地物業管理行業之變化

物業管理是房地產經濟市場化和房屋商品化的客觀需要和必然產物,從側面也反映出地產行業的發展。黃健平先生入行已三十多年,他也見證了這幾十年來香港與內地物業管理行業的繁榮與衰退。
“90年代是香港物業發展最蓬勃的時候,香港的物業管理行業稱得上‘天之驕子’,走在內地前端。”據黃健平先生介紹,以前內地要發展大型專案都會到香港來高薪招攬物業管理方面的人才,“1997年香港回歸後,受亞洲金融危機影響,開始走下坡路。2000年則是一個關鍵轉捩點。”
黃健平先生自己也經營公司,所以更深有感觸:“2000年左右,經濟不景氣,失業率高,香港物業管理面臨最大的問題就是沒有客戶,其他各行業失業的人才都有部分湧入物業管理行業,基層、中層招聘簡單,但高層管理人才缺乏。不僅要有十年以上實際管理經驗,而且要經過專業課程培訓,需要三至六年。”
但與此同時,自2000年起,內地經濟發展勢頭一路向好,通過人才與經驗的積累,內地也逐漸自己培訓相關人才。黃健平先生分析說:“2007-2017是內地房地產行業發展的黃金十年,從一線城市到二線城市,可謂遍地開花,因此對物業管理的水準要求也越來越高,並且形成了立法規管每一個物業管理公司。這也是香港現在落後與內地的地方。”
雖然內地在物業管理行業已反超香港,但黃健平先生認為,從香港建成的海港城、時代廣場、新城市廣場、太古廣場、德福花園等優秀大型商場管理來看,香港在此方面的先進經驗,人不可小覷。“2003年“SARS”之後,‘自由行’拉動經濟增長。零售業、旅遊業、酒店服務業的迅速發展,對物業管理來說也是一大促進。當然,要求自然也是越來越高的。”
據調查資料顯示,泛物業管理行業從業人員至今約90萬,占香港流動人口的近25%。近些年隨著經濟的發展,無論是新房推出還是商場翻新,都對物業管理和從業人員有了更高的要求。還有就是單棟式物業也逐步意識到物業管理的重要性,這也是對行業新的要求。
“提升公司物業管理的專業水準亦等同提升市場競爭力。”黃健平先生介紹說,“香港物業管理聯會也在尋求教育機構夥伴開設物業管理實務課程,旨在培養年輕一代的行政人員,以應對行業需求。”此外,聯會自成立以來,與內地亦交往密切,組織業界學習和交流。

節流更要開源,拓展物業代理新管道

那麼該如何為業界開源節流,創造商機呢?黃健平先生介紹了聯會所做的工作,一方面積極制定《標準物業管理服務合約》,以確保會員受到有尊嚴的合理收費,為了善用聯會資源,還將保安、清潔及維修會員納入“同街聯巡”和“同街聯用”計畫。此舉謂之“節流”。
至於開源,黃健平先生也指出,初步制定了以下三個目標任務:一是開拓公營物業管理服務合約,向政府部門要求降低投標者的門檻以加大中小型企業的中標機會;二是探討成立物業代理服務平臺的可行性,尋求共用代理傭金;三是利用“同街聯巡”優勢,減低物流成本,建立家居 產品銷售平臺,與客戶分享銷售利潤。
理論還需實踐檢驗,從黃健平先生從業的經驗也可為業界提供借鑒。
黃健平先生在物業管理行業工作了三十多年,2001年加入新豪物業管理及代理有限公司之前,他曾在多家公司的物業管理部、地產發展部、銷售部、內地市場部等諸多部門都工作過,可以說對整個物業管理的環節和相關行業都有了充分瞭解。
他2001年加入新濠物業,成為股東之一,2005年結束合作,獨自經營。“剛起步的幾年很辛苦,頂著很大的壓力,也克服了很多困難。因為SARS剛過,經濟還沒回暖,直到2007年才逐步穩定下來。”創業不是件簡單的事。
在摸索的過程中,既懂投資也懂管理的黃健平先生也發現了市場的規律:“物業管理不是一個單一的行業,而是需要相關行業配合的,以形成一條龍服務。”因為如果單純做中小型物業管理公司,出去租金、薪金、福利等成本,淨利潤是非常低的。於是他將目光投放在物業代理上拓展新領域。
物業代理是一種靈活而多元化的方式,受業主委託,既可幫業主牽線,也可幫客戶找商場。除此之外,他還拓展了較高回報的單棟式物業代理業務。“如今公司的收益也主要來自代理傭金。”他希望能為業界傳授經驗。
在公司管理方面,黃健平先生十幾年前就開始注重管理層年輕化的培訓,因而現在很多年輕人都能獨當一面,一專多能。良好的管理秩序亦保障了公司人員的穩定性,讓黃健平先生得以抽出更多時間服務業界。而且他很自豪地說,許多客戶都是老客戶介紹的,公司很少宣傳。
相信這既是他經營的智慧,也是他的人格魅力所在。談及從業三十多年來,感受最深的是什麼,黃健平先生分享了這樣一個小故事:“當初剛入行時,人們還沒有物業管理的概念。當時女友(現在的太太)的爸爸問我是做什麼行業的,我說是物業管理。在他的理解中,不就是一個保安嗎,有什麼前途。期間我努力讀專業課程,身為行業的一份子我深感榮幸,因為,現在人們對物業管理的認識越來越深,也體會到物業管理的重要性,物業管理界別也向著更加專業、高質素的方向發展。”(LJ)
黃健平先生主要職務與履歷:
香港物業管理聯會會長
優質管理企業協會創會主席
香港註冊導師學會名譽會長
香港(國際)地產商會執委會委員
香港註冊專業房屋經理
香港房屋經理學會資深會員
商場管理學會資深會員
英國特許房屋經理學會特許會員
國際設施管理協會會員
資深核准風險評估策劃師
國際設施工程協會會員
新豪物業管理及代理有限公司執行董事

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